Ремонт квартиры и сообщество собственников в Каталонии

В Каталонии работы в квартире многоквартирного дома регулирует Гражданский кодекс Каталонии (Código civil de Cataluña, Codi civil de Catalunya), а не общегосударственный Закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal). Его статья 553-36 позволяет проводить работы по содержанию и ремонту без разрешения, если вы не вредите другим собственникам и сообществу (comunidad de propietarios), не снижаете прочность и доступность здания и не меняете его конфигурацию или внешний вид; но заранее сообщить о них председателю или администрации нужно. Если работы изменяют общие элементы, например конструкции, фасад или кровлю, нужно решение общего собрания собственников (junta de propietarios), как правило четырёх пятых, если они затрагивают конструкции или внешнюю конфигурацию здания. И ничто из этого не заменяет разрешения мэрии: при комплексном ремонте квартиры это разные процедуры.

Почему Гражданский кодекс Каталонии, а не Закон о горизонтальной собственности?

Каталонское гражданское право применяется в первую очередь, а субсидиарное право (derecho supletorio) действует только в том, что ему не противоречит (статья 111-5 Гражданского кодекса Каталонии). Горизонтальная собственность (propiedad horizontal) регулируется книгой пятой, статьями 553-1 и следующими, которые были глубоко переработаны Законом 5/2015 (Ley 5/2015), а затем скорректированы Декретом-законом 28/2021 (Decreto ley 28/2021) и Законом 3/2023 (Ley 3/2023). Реформа 2015 года применяется и к зданиям, оформленным в режиме горизонтальной собственности до её вступления в силу, 20 июня 2015 года. Многие руководства, написанные для всей Испании, ссылаются на общегосударственный закон; в Каталонии применяются эти статьи.

Попросите у администратора акт учреждения (título de constitución), устав (estatutos) и внутренний регламент (reglamento de régimen interior), если он есть: нормы Гражданского кодекса действуют во всём, что не установлено актом учреждения (статья 553-9.2), а устав может регулировать пользование общими элементами и распределение расходов (статья 553-11).

Какие работы можно делать без решения общего собрания?

Те, что соответствуют условиям статьи 553-36.2, кратко изложенным выше. Обновление кухни и ванных, замена полов, перенос ненесущих перегородок или обновление водопровода и электрики в вашей квартире обычно относятся к таким работам, пока они не затрагивают ничего общего.

Но предупредить нужно: статья 553-36.3 обязывает сообщить о работах председателю или администрации до их начала, не устанавливая ни формы, ни срока. Сделайте это письменно — что вы будете делать, даты и кто будет выполнять работы, — и спросите, регулирует ли внутренний регламент пользование лифтом и лестницей: он обязателен для собственников и пользователей (статья 553-12).

Две вещи от сообщества не зависят:

Разрешение мэрии: assabentat, уведомление (comunicado) или лицензия — в зависимости от работ. Мы объясняем это в статье разрешение на работы в Барселоне.
Часы работ: в городе Барселона работают с понедельника по пятницу с 8 до 21 часа, а с техникой — с 8 до 20; ночью или в выходные нужно специальное разрешение мэрии (Постановление об окружающей среде, Ordenança del medi ambient, статья 44-6). В других муниципалитетах смотрите их постановление.

Каким работам нужно решение общего собрания?

Тем, которые изменяют общие элементы (статья 553-36.3) или меняют конфигурацию или внешний вид здания. Согласно статье 553-41, к общим элементам относятся, в частности, конструкции, фасады, крыши, лестницы, лифты, а также коммуникации и службы общего пользования. Самые частые случаи:

Сделать проём в несущей стене

Конструкция здания — общий элемент, поэтому нужно решение общего собрания; к тому же это физическое изменение (innovación), затрагивающее конструкцию здания, — случай четырёх пятых, о котором речь ниже.

Заменить окна или рольставни

Гражданский кодекс не говорит, являются ли рамы ваших окон вашей личной собственностью (privativa) или частью фасада; это может уточнять акт учреждения или устав. А если замена меняет внешний вид всего дома (другой цвет, другой материал, другое деление створок), просто предупредить уже недостаточно.

Закрыть террасу или балкон

Остекление или другое закрытие меняет внешнюю конфигурацию — независимо от того, является ли терраса частью вашей квартиры или общим элементом в исключительном пользовании, как во многих квартирах на последнем этаже (áticos), — и требует решения общего собрания. Сначала посмотрите устав: он может разрешать исключительное пользование и закрытие части крыш или другого общего элемента в пользу одной квартиры (статья 553-11.2.c). Закрепить за вашей квартирой исключительное пользование общей террасой можно только единогласно (статья 553-26.1.c). Кроме того, для этого нужна своя процедура в мэрии; о самих работах мы рассказываем на странице ремонт террас.

Кондиционер на фасаде, во дворе или на крыше

Внутренний блок — ваше дело; наружный, если он стоит на фасаде, в общем внутреннем дворе или на крыше, занимает общий элемент и, как правило, требует решения общего собрания. Закон снижает порог до простого большинства для работ по установке — по просьбе заинтересованных — энергоэффективного оборудования или систем возобновляемой энергии для частного пользования на общих элементах, даже если они затрагивают внешнюю конфигурацию (статья 553-25.2.e); тот, кто получает от этого выгоду, берёт на себя их содержание и обслуживание (статья 553-44.2). Спросите у администратора, подпадает ли ваше оборудование под этот случай. На террасе или крыше в исключительном пользовании для таких установок достаточно отправить технический проект председателю или администрации за тридцать дней до начала работ, а расходы и обслуживание — за вами; в этот срок сообщество может предложить разумную и соразмерную альтернативу (статья 553-43.3).

В Барселоне, кроме того, Постановление об использовании городского ландшафта (Ordenanza de los usos del paisaje urbano) допускает любой аппарат на фасаде только при наличии проекта его интеграции в архитектурную композицию здания, который муниципальные технические службы должны одобрить, выдав соответствующую лицензию (статья 40.4), а на плоской крыше (azotea) допускает его, если он не повреждает особые элементы или стены здания, не крепится к ним и не виден из ближайших общественных пространств (статья 76.1). Подробнее — на странице кондиционирование и отопление.

Канализационные стояки

Общий канализационный стояк (bajante), как правило, является общим элементом: даже если вы хотите заменить только участок, проходящий через вашу квартиру, решаете это не вы; его утверждает общее собрание или, если это срочный ремонт, решает администратор (статья 553-18.1.e). Мы рассказываем об этом в статье замена труб и стояков в старых квартирах.

Какое большинство нужно и как считают голоса?

Простое большинство (статья 553-25): собственников, участвующих в голосовании, и одновременно их долей участия (cuotas de participación); голосов и долей «за» должно быть больше, чем «против», а воздержавшиеся присоединяются к большинству (статья 553-24.3). Это общее правило, в том числе для лифтов, архитектурных барьеров и энергоэффективности.
Четыре пятых собственников с правом голоса и долей (статья 553-26.2): для изменения акта учреждения или устава и для физических изменений, затрагивающих конструкцию или внешнюю конфигурацию, кроме тех, для которых закон оставляет простое большинство.
Единогласие (статья 553-26.1): в частности, чтобы изменить доли или закрепить за одной квартирой исключительное пользование двориками, террасами или крышами.

Отсутствующие тоже учитываются: решение четырёх пятых считается принятым, если на собрании за него голосует простое большинство участвующих собственников и долей, а в течение месяца после уведомления четыре пятых набираются за счёт отсутствовавших, которые не возразили письмом секретарю, отправленным способом, подтверждающим получение (статья 553-26.3).

Чтобы вынести ваши работы на общее собрание:

Предложите вопрос письменно председателю до созыва собрания: в повестку дня включается то, что любой собственник предлагает таким образом (статья 553-21.4.a), а решения принимаются только по тому, что в ней есть (статья 553-25.1).
Приложите описание и чертежи — их рассылают вместе с извещением о созыве или предоставляют собственникам для ознакомления (статья 553-21.5).
Дождитесь протокола (acta), который рассылают в течение десяти дней после собрания (статья 553-27.4), и, если нужно квалифицированное большинство, — истечения месяца, в течение которого отсутствовавшие могут возразить.

Кто за что платит?

Ваша квартира и её коммуникации: вы (статья 553-38).
Общие элементы: их содержит сообщество, а оплачиваются они по доле участия, если акт учреждения, устав или общее собрание не установили иного правила (статьи 553-44 и 553-45). Чрезвычайный ремонт и дополнительные взносы (derramas) утверждает общее собрание (статья 553-19.2.e); срочные работы по содержанию и ремонту решает администратор, который сразу сообщает об этом председателю (статья 553-18.1.e).
Терраса или крыша в исключительном пользовании: её содержание и обслуживание — на вас; ремонт из-за строительных или конструктивных дефектов либо затрагивающий всё здание и приносящий пользу всему зданию — на сообществе, кроме случаев ненадлежащего использования или содержания (статья 553-43).
Новые установки, которых закон не требует: тот, кто голосовал против, не платит за них, если расходы превышают четверть годового бюджета сообщества за вычетом государственных субсидий, но и пользоваться ими не может, если потом не оплатит свою часть (статья 553-30.2).

Что я должен соседям и что они должны мне?

Ваши работы не должны вредить другим собственникам (статья 553-36.2). Перед началом сфотографируйте лестницу, лифт и, если сосед снизу позволит, его потолок; во время работ защищайте общие зоны.

Взамен ваша квартира должна допускать неизбежные ограничения, необходимые для содержания общих элементов и других квартир, если иначе это сделать нельзя или другой способ несоразмерно дорог или обременителен (статья 553-39.1): если стояк проходит через вашу ванную, придётся впустить рабочих. Вы тоже можете требовать сервитуты (servidumbres), без которых не обойтись при ваших работах по содержанию и для доступа к общим сетям снабжения (статья 553-39.3). Обладатель сервитута возмещает причинённый ущерб и обесценивание (статья 553-39.4).

А если работы уже сделаны без решения собрания?

Сообщество может потребовать, чтобы вы вернули в первоначальное состояние общие элементы, изменённые без его согласия. Согласие считается полученным, если работы очевидны, не снижают прочность здания, не занимают общие элементы и не создают новых сервитутов, а сообщество не возражало в течение четырёх лет после их окончания (статья 553-36.4).

А если я не согласен с решением собрания?

Оспорить решение могут те, кто голосовал против, отсутствовавшие, которые возразили, и те, кого незаконно лишили права голоса, если у них нет задолженности по платежам или они внесли сумму долга на депозит. Срок — один год, если решение противоречит закону, акту учреждения или уставу, и три месяца, если оно противоречит интересам сообщества или серьёзно ущемляет одного из собственников, — с момента уведомления о протоколе (статья 553-31). Оспаривание не приостанавливает решение, если только суд не приостановит его в качестве обеспечительной меры (статья 553-32).

Что делаем мы

На первом визите мы отделяем то, что остаётся внутри вашей квартиры, от того, что затрагивает конструкции, фасад или общие коммуникации, чтобы ещё до сметы вы знали, достаточно ли предупредить или нужно выносить вопрос на общее собрание. Мы готовим описание и чертежи для сообщества, координируем проект архитектора, когда он нужен, и берём на себя разрешения. Что говорит устав вашего дома, вам подтвердит администратор; мы приводим работы в соответствие с принятым решением. Один ответственный, регулярные отчёты с фото и видео и смета без обязательств с разбивкой по позициям — в Барселоне и в радиусе 150 км: комплексный ремонт квартир или напишите нам.