Ремонт квартири й товариство власників у Каталонії

У Каталонії ремонт у квартирі будинку з товариством власників (comunidad de propietarios) регулює Цивільний кодекс Каталонії (Código civil de Cataluña, Codi civil de Catalunya), а не загальнодержавний Закон про горизонтальну власність (Ley de Propiedad Horizontal). Його стаття 553-36 дозволяє вам виконувати роботи з утримання та ремонту без дозволу, якщо ви не шкодите іншим власникам і товариству, не знижуєте міцність і доступність будинку й не змінюєте його конфігурацію чи зовнішній вигляд; проте ви маєте заздалегідь повідомити голову товариства або адміністрацію. Якщо роботи змінюють спільні елементи, як-от конструкції, фасад чи дах, потрібне рішення загальних зборів власників (junta de propietarios), як загальне правило — більшістю в чотири п'ятих, якщо вони зачіпають конструкції чи зовнішню конфігурацію. І ніщо з цього не замінює муніципального дозволу: під час комплексного ремонту квартири це різні процедури.

Чому Цивільний кодекс Каталонії, а не Закон про горизонтальну власність?

Каталонське цивільне право застосовується пріоритетно, а субсидіарне право діє лише в тому, що йому не суперечить (стаття 111-5 Цивільного кодексу Каталонії). Горизонтальну власність (propiedad horizontal) — режим, за яким у будинку є окремі квартири й спільні елементи, — регулює п'ята книга кодексу, статті 553-1 і наступні, які ґрунтовно змінив Закон 5/2015 (Ley 5/2015), а згодом частково підправили Декрет-закон 28/2021 (Decreto ley 28/2021) і Закон 3/2023 (Ley 3/2023). Реформа 2015 року застосовується й до будинків, у яких режим горизонтальної власності встановили до набрання нею чинності 20 червня 2015 року. Багато порадників, написаних для всієї Іспанії, посилаються на загальнодержавний закон; у Каталонії застосовуються ці статті.

Попросіть в адміністратора установчий акт (título de constitución), статут (estatutos) і внутрішній регламент (reglamento de régimen interior), якщо він є: норми Цивільного кодексу діють у всьому, чого не встановлює установчий акт (стаття 553-9.2), а статут може регулювати користування спільними елементами й розподіл витрат (стаття 553-11).

Які роботи можна виконувати без рішення загальних зборів?

Ті, що відповідають умовам статті 553-36.2, які ми коротко описали вище. Оновлення кухні й ванних, заміна підлоги, перенесення ненесучих перегородок чи оновлення водопроводу й електрики у вашому житлі зазвичай належать саме до таких робіт, доки вони не зачіпають нічого спільного.

Але повідомити треба: стаття 553-36.3 зобов'язує повідомити про роботи голову товариства або адміністрацію до їх початку, не встановлюючи ні форми, ні строку. Зробіть це письмово: що ви робитимете, коли і хто виконуватиме роботи, — і запитайте, чи регулює внутрішній регламент користування ліфтом і сходами: він обов'язковий для власників і користувачів (стаття 553-12).

Дві речі від товариства не залежать:

Муніципальний дозвіл: assabentat, повідомлення (comunicado) чи ліцензія — залежно від робіт. Ми пояснюємо це у статті дозвіл на роботи в Барселоні.
Години робіт: у місті Барселона працювати можна з понеділка по п'ятницю з 8 до 21 години, а з технікою — з 8 до 20; вночі чи у вихідні потрібен спеціальний дозвіл мерії (Ayuntamiento). Так встановлює Постанова про довкілля (Ordenança del medi ambient, стаття 44-6). В інших муніципалітетах дивіться їхню постанову.

Які роботи потребують рішення загальних зборів?

Ті, що змінюють спільні елементи (стаття 553-36.3) або конфігурацію чи зовнішній вигляд будинку. Згідно зі статтею 553-41, спільними елементами, серед іншого, є конструкції, фасади, дахи, сходи, ліфти, а також комунікації й служби спільного користування. Найчастіші випадки:

Прорізати отвір у несучій стіні

Конструкції — спільний елемент, тож потрібне рішення загальних зборів; до того ж це нововведення (innovación), що зачіпає конструкції будинку, — випадок, для якого потрібні чотири п'ятих, як ви побачите нижче.

Замінити вікна чи ролети

Цивільний кодекс не уточнює, чи є ваші віконні блоки приватною частиною квартири (privativa), чи частиною фасаду; це можуть визначати установчий акт або статут. А якщо заміна змінює зовнішній вигляд будинку загалом (інший колір, інший матеріал, інший поділ стулок), одного повідомлення вже недостатньо.

Закрити терасу чи балкон

Закриття (cerramiento) змінює зовнішню конфігурацію — чи тераса є частиною вашої квартири, чи спільним елементом у виключному користуванні, як у багатьох пентхаусах (áticos), — і потребує рішення загальних зборів. Спершу перегляньте статут: він може дозволяти виключне користування та закриття частини дахів чи іншого спільного елемента на користь однієї квартири (стаття 553-11.2.c). Щоб закріпити за вашою квартирою виключне користування спільною терасою, потрібна одностайність (стаття 553-26.1.c). Крім того, для цього потрібна окрема муніципальна процедура; про самі роботи ми розповідаємо на сторінці ремонт терас.

Кондиціонер на фасаді, у внутрішньому дворі чи на даху

Внутрішній блок — ваша справа; зовнішній, якщо його ставлять на фасаді, у спільному внутрішньому дворі чи на даху, займає спільний елемент і, як загальне правило, потребує рішення загальних зборів. Закон знижує вимогу до простої більшості для робіт зі встановлення — на прохання зацікавлених власників — обладнання для енергоефективності чи систем відновлюваної енергетики для індивідуального користування на спільних елементах, навіть якщо вони зачіпають зовнішню конфігурацію (стаття 553-25.2.e); той, хто з цього користає, бере на себе їх утримання й обслуговування (стаття 553-44.2). Запитайте адміністратора, чи підпадає ваше обладнання під цей випадок. На терасі чи даху у виключному користуванні для таких установок досить надіслати технічний проєкт голові товариства або адміністрації за тридцять днів до початку робіт, а витрати й обслуговування лягають на вас; протягом цього строку товариство може запропонувати розумну й пропорційну альтернативу (стаття 553-43.3).

У Барселоні, крім того, Постанова про використання міського ландшафту (Ordenanza de los usos del paisaje urbano) дозволяє будь-який прилад на фасаді лише за умови проєкту його інтеграції в архітектурну композицію будинку, який муніципальні технічні служби мають прийняти, видавши відповідну ліцензію (стаття 40.4), а на плаский дах (azotea) — якщо він не пошкоджує особливих елементів чи стін будинку, не кріпиться до них і його не видно з прилеглих громадських просторів (стаття 76.1). Докладніше — на сторінці кондиціонування та опалення.

Каналізаційні стояки

Загальнобудинковий стояк (bajante), як правило, — спільний елемент: навіть якщо ви хочете замінити лише ділянку, що проходить через вашу квартиру, вирішуєте не ви; це затверджують загальні збори або, якщо ремонт терміновий, вирішує адміністратор (стаття 553-18.1.e). Ми розповідаємо про це у статті заміна труб і стояків у старих квартирах.

Яка більшість потрібна і як рахують голоси?

Проста більшість (стаття 553-25): власників, які беруть участь у голосуванні, і водночас їхніх часток участі (cuotas); голосів і часток «за» має бути більше, ніж «проти», а голоси тих, хто утримався, додаються до більшості (стаття 553-24.3). Це загальне правило, зокрема для ліфтів, архітектурних бар'єрів та енергоефективності.
Чотири п'ятих власників із правом голосу та часток участі (стаття 553-26.2): щоб змінити установчий акт чи статут і для фізичних нововведень, що зачіпають конструкції чи зовнішню конфігурацію, крім тих, які закон залишає за простою більшістю.
Одностайність (стаття 553-26.1): серед інших випадків — щоб змінити частки участі або закріпити за квартирою виключне користування внутрішніми дворами, терасами чи дахами.

Відсутні теж враховуються: рішення чотирма п'ятими вважається ухваленим, якщо на зборах «за» проголосувала проста більшість власників і часток, які беруть участь, а протягом місяця після повідомлення набирається чотири п'ятих з урахуванням відсутніх, які не заперечили письмово, надіславши заперечення секретареві у спосіб, що підтверджує отримання, — medio fehaciente (стаття 553-26.3).

Щоб винести ваші роботи на загальні збори:

Запропонуйте питання письмово голові товариства до скликання зборів: до порядку денного входить те, що будь-який власник пропонує в такий спосіб (стаття 553-21.4.a), а ухвалити можна лише те, що в ньому є (стаття 553-25.1).
Додайте опис і креслення: їх надсилають разом із повідомленням про скликання або надають власникам для ознайомлення (стаття 553-21.5).
Дочекайтеся протоколу (acta), який надсилають протягом десяти днів після зборів (стаття 553-27.4), і, якщо потрібна кваліфікована більшість, — спливу місяця, протягом якого відсутні можуть заперечити.

Хто за що платить?

Ваша квартира та її комунікації — ви (стаття 553-38).
Спільні елементи утримує товариство, а платять за них відповідно до частки участі (cuota de participación), якщо установчий акт, статут чи загальні збори не встановлюють іншого правила (статті 553-44 і 553-45). Надзвичайні ремонти й додаткові внески (derramas) затверджують загальні збори (стаття 553-19.2.e); термінові роботи з утримання й ремонту вирішує адміністратор, який одразу звітує голові товариства (стаття 553-18.1.e).
Тераса чи дах у виключному користуванні: їх утримання й обслуговування — на вас; ремонти через будівельні чи конструктивні дефекти або ті, що зачіпають увесь будинок і йдуть йому на користь, — на товаристві, якщо немає неналежного користування чи утримання (стаття 553-43).
Нові установки, яких закон не вимагає: хто голосував «проти», не платить за них, якщо витрати перевищують чверть річного бюджету товариства за вирахуванням державної допомоги, але й не може ними користуватися, якщо згодом не сплатить свою частку (стаття 553-30.2).

Що я винен сусідам і що вони винні мені?

Ваші роботи не можуть шкодити іншим власникам (стаття 553-36.2). Перед початком сфотографуйте сходи, ліфт і, якщо сусід знизу дозволить, його стелю; і захищайте спільні зони під час робіт.

Натомість ваша квартира мусить зазнавати обмежень, без яких неможливо утримувати спільні елементи та інші квартири, якщо іншого способу немає або він непропорційно дорогий чи обтяжливий (стаття 553-39.1): якщо стояк проходить через вашу ванну, вам доведеться впустити робітників. Ви теж можете вимагати сервітутів (servidumbres), без яких неможливі ваші роботи з утримання й доступ до загальних мереж постачання (стаття 553-39.3). Той, на чию користь встановлено сервітут, компенсує завдану шкоду й знецінення (стаття 553-39.4).

А якщо роботи вже зроблено без рішення зборів?

Товариство може вимагати, щоб ви повернули до початкового стану спільні елементи, змінені без його згоди. Згода вважається наданою, якщо роботи відкриті й помітні, не знижують міцності будинку, не займають спільних елементів і не створюють нових сервітутів, а товариство не заперечило протягом чотирьох років після їх завершення (стаття 553-36.4).

А якщо я не згоден із рішенням загальних зборів?

Оскаржити рішення можуть ті, хто голосував «проти», відсутні, які заперечили, і ті, кого незаконно позбавили права голосу, якщо в них немає заборгованості або вони внесли суму боргу на депозит (consignado). Строк — один рік, якщо рішення суперечить закону, установчому акту чи статуту, і три місяці, якщо воно суперечить інтересам товариства або завдає серйозної шкоди одному з власників, від дня повідомлення протоколу (стаття 553-31). Оскарження не зупиняє дії рішення, якщо суддя не ухвалить цього як забезпечувального заходу (стаття 553-32).

Що робимо ми

Під час першого візиту ми відокремлюємо те, що залишається в межах вашої квартири, від того, що зачіпає конструкції, фасад чи спільні комунікації, щоб ще до кошторису ви знали, чи досить повідомити, чи треба йти на загальні збори. Ми готуємо опис і креслення для товариства, координуємо проєкт архітектора, коли він потрібен, і беремо на себе дозволи. Що передбачає статут вашого будинку, вам підтвердить адміністратор; ми пристосовуємо роботи до ухваленого рішення. Одна відповідальна особа, регулярні звіти з фото й відео та кошторис без зобов'язань із розбивкою за позиціями — у Барселоні та в радіусі 150 км: комплексний ремонт квартир або напишіть нам.