IVA (НДС) при ремонте жилья: когда 10 %, а когда 21 %

Ремонт жилья облагается IVA (НДС) по ставке 10 %, а не 21 %, если одновременно выполнены три условия статьи 91 Закона об IVA (Ley del IVA): работы заказываете вы как частное лицо для жилья, которым пользуетесь сами, или их заказывает сообщество собственников (comunidad de propietarios); строительство или реконструкция жилья завершились не менее чем за два года до начала работ; а материалы, которые предоставляет компания, стоят не больше 40 % цены работ без IVA. Если не выполнено хотя бы одно условие, все работы облагаются по ставке 21 %, кроме реконструкции (rehabilitación), для которой действуют свои правила. С 1 декабря 2026 года королевский декрет-закон, который ещё должен пройти утверждение (convalidación), добавляет жильё, сдаваемое в аренду как основное жильё, и требует оплачивать работы безналично.

Кто может претендовать на 10 %?

Тот, кто заказывает работы и указан получателем в счёте (factura):

Физическое лицо, которое не действует как предприниматель или профессионал (empresario o profesional) и использует жильё в личных целях. Закон говорит о личном использовании, а не об основном жилье (vivienda habitual). Подходит и квартира, в которую вы собираетесь переехать: Главное налоговое управление (Dirección General de Tributos, DGT) признало это в консультации V1208-19.
Сообщество собственников жилого здания или здания, используемого преимущественно под жильё.

По данным Налогового агентства (Agencia Tributaria), если жильё используется — хотя бы частично — для предпринимательской или профессиональной деятельности или сдаётся в аренду, ставка 10 % не применяется (для аренды в качестве основного жилья это меняется с 1 декабря; об этом ниже). Правила одинаковы и для небольшого ремонта, и для комплексного ремонта квартиры.

Что значит, что жилью должно быть два года?

Строительство или последняя реконструкция жилья должны быть завершены не менее чем за два года до начала работ; учитывается начало работ, а не дата счёта. Если вы ремонтируете квартиру в новостройке раньше этого срока, вы платите 21 %.

Как считается лимит 40 % на материалы?

Стоимость материалов, которые предоставляет исполнитель работ, сравнивают с налоговой базой (base imponible), то есть с ценой работ без IVA:

Предоставленный материал — всё, что остаётся в здании в исходном или переработанном виде (кирпич, песок, известь, гипс и прочее), в том числе то, что предоставляют субподрядчики. Леса, техника и инструменты не учитываются (DGT, консультация V2024-17).
Учитывается то, что компания заплатила за материалы, а не то, сколько она берёт за них с вас: её наценка в расчёт не входит (DGT, консультация V2900-21).
Всё или ничего. Если материалы составляют до 40 %, все работы облагаются по ставке 10 %; если больше — все по 21 %. Agencia Tributaria не допускает деления одних и тех же работ на материалы по 21 % и работу по 10 %.

В примерах Agencia работы, где материалы составляют 30 % цены, облагаются по ставке 10 %, а при 50 % — по 21 %. По тому же правилу работы, где велика доля оборудования, обычно под льготу не подпадают: Agencia приводит монтаж отопления, двойное остекление, телекоммуникационное оборудование и замену котла в сообществе собственников. Если такие работы повышают энергоэффективность, посмотрите вычеты по налогу на доходы физических лиц (IRPF) в статье энергоэффективный ремонт жилья.

То, что вы покупаете сами, а компания только устанавливает, не считается предоставленным ею материалом, но такая покупка облагается по ставке 21 %: продажа без монтажа — это не выполнение работ.

А кухонная мебель и бытовая техника?

DGT отвечало на этот вопрос несколько раз (консультации V2024-17, V0991-19 и V1043-20):

Мебель и столешница, которые устанавливает компания, — предоставленные материалы: они становятся частью жилья.
Если только монтируют кухню в уже готовом жилье, материалы, как правило, превышают 40 %, и все работы облагаются по ставке 21 %.
Если кухня входит в более широкий ремонт у той же компании, мебель учитывается как материалы этих работ.
Бытовая техника, которую поставляет компания, с монтажом или без, всегда облагается по ставке 21 %, даже если всё остальное — по 10 %.

Что ещё входит в работы, мы объясняем на странице ремонт кухни.

Какой документ вы передаёте компании?

Регламент об IVA (Reglamento del IVA, статья 26) позволяет подтвердить условия письменным заявлением, подписанным вами и адресованным компании, в котором вы под свою ответственность указываете, что:

вы не действуете как предприниматель или профессионал;
используете жильё в личных целях;
его строительство или реконструкция завершились не менее чем за два года до начала работ.

Если вы заявите что-то ложное и будет применён меньший IVA, чем положено, вы несёте солидарную ответственность за разницу и за соответствующий штраф (статья 87 Закона об IVA). По данным Agencia Tributaria, в счёте должна быть указана стоимость предоставленных материалов или то, что она не превышает 40 %. Применённый IVA — к тому же один из пунктов статьи о том, что должно быть в хорошей смете.

Обновление или реконструкция: что меняется в IVA?

Это два разных пути к ставке 10 %:

Обновление и ремонт (renovación y reparación, статья 91.Uno.2.10.º): обычный ремонт — общестроительные работы, сантехника, электрика, покраска или столярные работы — и три условия, описанные выше.
Реконструкция (rehabilitación, статья 91.Uno.3.1.º): работы по договору, заключённому напрямую между заказчиком (promotor) и подрядчиком (contratista), с материалами или без; по мнению DGT, заказчиком считается и собственник, который заказывает работы для собственного пользования (консультация V2900-21). Здесь нет ни лимита 40 %, ни правила двух лет, но статья 20.Uno.22.º B требует двух вещей:

Более 50 % стоимости проекта должны составлять работы по укреплению или обработке несущих элементов, фасадов или крыш либо аналогичные работы (obras análogas: усиление фундамента, колонн или перекрытий, увеличение застроенной площади, восстановление фасадов и внутренних дворов, установка лифтов) или сопутствующие работы (obras conexas).
Общая стоимость работ должна превышать 25 % цены покупки, если вы купили жильё в течение двух лет до начала работ, а если нет — его рыночной стоимости на момент начала работ; в обоих случаях за вычетом стоимости земли.

Сопутствующие работы (общестроительные, сантехнические, столярные, монтаж коммуникаций, энергетическая реконструкция) учитываются, только если они стоят меньше, чем работы по конструкциям, фасаду или крыше и аналогичные, связаны с ними и не являются простой отделкой. Поэтому внутренний ремонт без таких работ для целей IVA реконструкцией не считается. Agencia Tributaria требует достаточных доказательств, например заключения уполномоченного технического специалиста или заверения (visado) проекта профессиональной коллегией; подтвердить это может проект архитектора, а окончательную квалификацию лучше уточнить у вашего налогового консультанта. При реконструкции монтаж кухонной мебели тоже облагается по ставке 10 %, а бытовая техника — по 21 % (DGT, консультация V0085-22).

Когда применяется 21 %?

Работы заказывает компания или профессионал для своей деятельности, или жильё используется — хотя бы частично — для экономической деятельности или сдаётся в аренду (с 1 декабря 2026 года — кроме аренды в качестве основного жилья).
Жильё построено или реконструировано менее двух лет назад.
Материалы компании превышают 40 % цены без IVA.
С 1 декабря 2026 года — если работы оплачены наличными.
Бытовая техника, а также двери, окна, шкафы или кухонная мебель, проданные без монтажа.
Обслуживание лифтов, котлов или инженерных систем, которое не является выполнением работ, и работы в бассейнах, которые не считаются жильём.
Ремонт коммерческих помещений, офисов или складов: ставка 10 % на обновление распространяется только на жильё.
Ремонт после страхового случая, если счёт выставлен страховой компании как получателю; если работы заказываете и оплачиваете вы, Agencia Tributaria допускает 10 %.

Что меняется с 1 декабря 2026 года?

Королевский декрет-закон 29/2026 от 6 октября (Real Decreto-ley 29/2026) вводит новую редакцию статьи 91.Uno.2.10.º, действующую с этой даты:

Под ставку 10 % попадают работы в жилье, сдаваемом в аренду как основное жильё, кем бы ни был арендодатель. О временной (alquiler de temporada) и туристической аренде в тексте ничего не сказано.
Сниженная ставка применяется только при оплате работ кредитной или дебетовой картой, переводом, именным чеком или зачислением на банковский счёт компании. Текст не ограничивает это условие арендой: не платите наличными.
Два года и 40 % не меняются.

Королевский декрет-закон действует с 8 октября 2026 года, но Конгресс (Congreso) должен утвердить его в течение 30 дней после обнародования; поскольку 6 октября Генеральные кортесы (Cortes) были распущены в связи с назначением выборов, это голосование проводит Постоянная депутация Конгресса (Diputación Permanente). Предыдущий декрет-закон с тем же изменением, Королевский декрет-закон 26/2026, Конгресс отменил 2 октября. Проверьте в BOE (официальном государственном бюллетене), что он по-прежнему действует; если вы оплачиваете часть работ до 1 декабря, а часть после, спросите у налогового консультанта, какая редакция применяется к каждому платежу.

Что делаем мы

В GRIG мы выполняем комплексный ремонт квартир, домов, коттеджей и вилл в Барселоне и в радиусе 150 км, с одним ответственным за весь ремонт. После первого визита мы даём вам смету без обязательств с разбивкой по позициям; берём на себя разрешения и, если работы могут считаться реконструкцией, координируем проект архитектора. Вся услуга описана на странице комплексный ремонт квартир; чтобы договориться о визите, напишите нам через контакты.