Купить квартиру под ремонт в Барселоне: что проверить

Прежде чем покупать квартиру под ремонт в Барселоне, проверьте четыре вещи: состояние здания (его возраст и техническую инспекцию, ITE), документы, которые продавец обязан вам передать, что сообщество собственников (comunidad de propietarios) утвердило или ограничивает (дополнительные взносы, работы, устав) и возможны ли работы, которые вы хотите сделать, и какое разрешение для них понадобится. Коммуникации квартиры (свинцовые трубы, проводка, канализация) редко решают вопрос о покупке, но определяют объём и смету комплексного ремонта квартиры. Сделайте это до того, как внесёте задаток: при задатке с правом отказа (arras penitenciales), самом распространённом, если вы передумаете, внесённая сумма пропадёт.

Сколько лет зданию и что говорит его ITE?

Возраст, как правило, считают с года, указанного в Кадастре (Catastro). В Каталонии каждый многоквартирный дом должен пройти техническую инспекцию (ITE, inspección técnica) до того, как ему исполнится 45 лет (Decret 67/2015). Компетентный технический специалист визуально осматривает общие элементы, и по его заключению орган власти выдаёт сертификат годности (certificado de aptitud). ITE не ищет скрытые дефекты: она описывает видимые недостатки и оценивает их серьёзность. Вас интересует именно оценка:

Годно без недостатков или с лёгкими недостатками (apto): сертификат действует десять лет.
Годно временно (apto provisional), при существенных недостатках: шесть лет, с техническими проверками каждые два года.
Годно условно (apto cautelarmente), при серьёзных или очень серьёзных недостатках, когда срочные защитные меры уже выполнены: три года, с проверками не реже раза в год.
Отказ (resolución denegatoria): серьёзные или очень серьёзные недостатки, а срочные защитные меры не выполнены.

При недостатках сообщество должно утвердить программу восстановительных работ (programa de rehabilitación) — в течение года или шести месяцев, если недостатки серьёзные или очень серьёзные, — и создать резервный фонд (fondo de reserva) для оплаты этих работ. Проще говоря: временный или условный сертификат предвещает общедомовые работы и дополнительные взносы, которые придётся платить вам, если вы купите квартиру. Просите полное заключение, а не только сертификат: в нём указан каждый недостаток фасада, кровли, конструкций или общих коммуникаций и его серьёзность.

С момента получения этого заключения сообщество должно оформить книгу здания (libro del edificio; Decret 67/2015, статья 22) с инструкциями по обслуживанию и журналом происшествий. Её хранит председатель или, если так решит общее собрание, администрация дома, и она должна быть доступна всем собственникам (статья 27). Спросите о ней у администрации дома. Во время осмотра посмотрите также на фасад, лестницу, световой колодец (patio de luces) и лифт.

Какие документы должен передать вам продавец?

Действующая cédula de habitabilidad (справка о пригодности для проживания). Подтверждает, что квартира соответствует минимальным условиям для проживания; она нужна, чтобы продать квартиру и подключить воду, электричество и газ (каталонский закон о праве на жильё, Llei 18/2007, статья 26). Cédula второго заселения (segunda ocupación), обычная для вторичного жилья, действует пятнадцать лет (Decret 141/2012, статья 9). В поиске Agència de l'Habitatge по кадастровому номеру (referencia catastral) можно проверить, есть ли у квартиры действующая cédula и какую полезную площадь она указывает.
Зарегистрированный сертификат энергоэффективности и энергетическая этикетка, которые прилагаются к договору купли-продажи (Real Decreto 390/2021, статья 17). Сертификат действует не более десяти лет, а при классе G — пять. Его рекомендации по улучшению ограждающих конструкций и инженерных систем касаются как раз того, что вы будете решать при ремонте.
Справка о задолженности перед сообществом, выданная секретарём сообщества; в ней должны быть указаны и расходы и взносы в резервный фонд, утверждённые, но срок оплаты которых ещё не наступил (Гражданский кодекс Каталонии — Código civil de Cataluña, статья 553-5). Без неё нельзя подписать нотариальный акт купли-продажи (escritura), если только стороны прямо от неё не откажутся: не отказывайтесь. Квартира отвечает по долгам перед сообществом за истёкшую часть текущего года и за четыре предыдущих года, даже если это долги прежнего владельца.
Копия заключения ITE и сертификата годности, если здание обязано проходить инспекцию (Decret 67/2015, статья 15). Освободить продавца от этого можно только по обоснованным причинам перед нотариусом.
Нотариальный акт о разделе здания на квартиры с уставом (escritura de división horizontal) и документы по ипотеке, если она есть (Llei 18/2007, статья 65). Расходы на получение этих документов, в том числе cédula и ITE, оплачиваете не вы.

Если задаток превышает 1 % цены, каталонский закон о жилье (статья 60) предусматривает, что до этого вы должны получить в письменном виде, среди прочего, сведения о зарегистрированных обременениях, взносах и дополнительных взносах сообщества и неоплаченных общих расходах. Как рекомендует Generalitat (правительство Каталонии), проверьте также Реестр собственности (Registro de la Propiedad) и убедитесь, что квартира свободна от жильцов.

А если у квартиры нет cédula?

Если вторичное жильё будет реконструироваться, вы можете прямо освободить продавца от обязанности её передать, но тогда нотариус требует заключение компетентного технического специалиста о том, что после работ квартира сможет её получить (Llei 18/2007, статья 132). Это заключение покажет, что придётся решить при ремонте. И cédula ничего не легализует с градостроительной точки зрения: если при её оформлении выясняется, что использование как жилья может быть незаконным (например, в бывшем коммерческом помещении), это должно быть указано в ней, и нотариус обязан вас об этом предупредить (статья 26).

Что утвердило сообщество и какие дополнительные взносы предстоят?

В справке о задолженности есть только то, что уже утверждено. Чтобы увидеть, что предстоит, попросите у продавца протоколы (actas) последних общих собраний — он получает их как собственник — или спросите у администрации дома. Ищите:

утверждённые дополнительные взносы (derramas) и график их оплаты;
работы, которые обсуждаются, или запрошенные сметы: фасад, кровля, стояки, лифт;
программу восстановительных работ по ITE, если она есть;
жалобы на работы в покупаемой квартире или у других соседей;
судебные споры сообщества и соседей-должников.

Решения общего собрания обязательны для всех собственников, в том числе для тех, кто голосовал против (статья 553-30), а вы станете одним из них. Пропишите в договоре, кто платит утверждённые дополнительные взносы, срок оплаты которых наступит после подписания.

Позволят ли устав и сообщество сделать нужный вам ремонт?

Гражданский кодекс Каталонии позволяет вам ремонтировать свою квартиру, если вы не вредите другим собственникам и сообществу, не снижаете прочность и доступность здания и не меняете его конфигурацию или внешний вид; перед началом работ вы сообщаете о них председателю или администрации (статья 553-36). Если работы изменяют общие элементы — конструкции, фасад, кровлю или коммуникации общего пользования (статья 553-41), — нужно решение общего собрания (junta): проём в несущей стене, закрытие балкона или перенос стояка вы в одиночку не решаете. Проверьте также:

Устав (estatutos). Он может ограничивать виды использования и деятельность в квартирах (статья 553-11); если вы собираетесь работать дома или открыть кабинет для приёма клиентов, убедитесь, что устав этого не запрещает.
Терраса или дворик в исключительном пользовании. Они остаются общим элементом, но их содержание и обслуживание — за ваш счёт, кроме ремонта из-за строительных дефектов или затрагивающего всё здание (статья 553-43): посмотрите, в каком состоянии гидроизоляция.
Работы прежнего владельца. Сообщество может потребовать восстановить общие элементы, изменённые без его согласия; согласие считается полученным, если работы были очевидны, не снизили прочность, не заняли общие элементы и не создали сервитутов, а сообщество не возражало в течение четырёх лет после их окончания (статья 553-36). Если терраса закрыта, спросите, с какого времени и разрешило ли это общее собрание.

Внесено ли здание в каталог наследия?

В Барселоне охранный статус меняет разрешение. Согласно статье 3 ORPIMO (муниципального постановления о порядке согласования работ), внутренние работы, не затрагивающие планировку, конструкции и фасад, идут по самой простой процедуре — assabentat, — только если здание не внесено в каталог (A или B), не охраняется градостроительно (C) и не отнесено к уровню D. В здании A, B или C укрепление, ремонт или реконструкция переходят на лицензию на крупные работы (licencia de obras mayores), кроме обычного содержания или мелкого ремонта; в здании уровня D работы, не требующие лицензии, идут по отложенному уведомлению (comunicado diferido), также кроме содержания или мелкого ремонта. Кроме того, может понадобиться предварительное заключение службы наследия (informe previo de patrimonio). На градостроительном информационном портале мэрии (Portal d'Informació Urbanística), найдя дом по адресу, можно увидеть, внесён ли он в каталог наследия и на каком уровне.

Какое разрешение понадобится вашему ремонту? Проверьте до подписания

В Барселоне первый шаг для любых работ — предварительный запрос (consulta previa), обязательный и бесплатный. Для него нужен кадастровый номер: он указан в квитанции налога на недвижимость (IBI), или его можно найти по адресу на электронном портале Кадастра (sede del Catastro). Запрос сообщает, какой режим применяется с учётом местоположения, типа работ и охранного статуса здания. Результат действует шесть месяцев, а заявитель по делу о работах должен быть тем же, кто подавал запрос: если он меняется, запрос нужно изменить. В здании без охранного статуса, в общих чертах:

Обновление без переноса перегородок (кухня и ванные на прежнем месте, полы, коммуникации): assabentat.
Перепланировка без вмешательства в конструкции: немедленное уведомление (comunicado inmediato).
Частичное вмешательство в конструкции: отложенное уведомление.
Создание новых квартир, например разделение квартиры на две: лицензия на крупные работы.

Если ваш план зависит от одного из двух последних вариантов, проверьте это до покупки. Подробно о каждом пути — в статье какое разрешение нужно вашему ремонту в Барселоне. За пределами Барселоны спросите в мэрии (ayuntamiento), какую процедуру требуют работы и не затрагивает ли дом какой-либо градостроительный план.

В каком состоянии коммуникации квартиры?

Во время осмотра посмотрите:

Вода. Матовая серая мягкая труба с плавными изгибами — обычно свинцовая. Королевский декрет 3/2023 (Real Decreto 3/2023) обязывает заменять свинец при любых работах по ремонту или реконструкции системы, а в квартирах, сдаваемых в аренду, — до 2 января 2030 года, если это технически и экономически осуществимо. Подробнее — в статье замена труб и стояков в старых квартирах.
Электрика. Щиток с дифференциальным автоматом и розетки с заземлением. Если вы видите кабель в тканевой оплётке или розетки без заземления, рассчитывайте на новую электропроводку: её выполняет монтажная компания, которая выдаёт сертификат установки для регистрации в Generalitat (REBT — Электротехнический регламент для низкого напряжения, статья 18).
Канализация и стояк. Материал и трасса. Общий канализационный стояк (bajante) обычно является общим элементом: посмотрите в протоколах, не собирается ли сообщество его менять.
Потолки, полы и окна. Сырость, трещины в подвесном потолке (cielo raso), открытые балки, гидравлическая плитка (suelo hidráulico), которую можно восстановить, состояние столярных изделий и вентиляция ванной и кухни.

Чек-лист перед подписанием

Год постройки по Кадастру; если зданию 45 лет или больше — заключение ITE и сертификат годности.
Книга здания: спросите о ней у администрации дома.
Действующая cédula в поиске или техническое заключение, если квартира будет реконструироваться.
Зарегистрированный сертификат энергоэффективности.
Справка о задолженности с утверждёнными расходами, срок оплаты которых ещё не наступил.
Протоколы последних общих собраний: дополнительные взносы, работы, программа восстановительных работ.
Нотариальный акт о разделе здания на квартиры и устав.
Реестр собственности (владелец и обременения) и квартира, свободная от жильцов.
Каталог наследия и предварительный запрос по работам, которые вы хотите сделать.
Кто платит утверждённые дополнительные взносы — письменно в договоре.

Что делаем мы, когда квартира уже ваша

В GRIG мы начинаем с первого визита: делаем замеры, проверяем коммуникации, потолки, полы и видимые конструкции. Мы даём вам смету без обязательств с разбивкой по позициям; берём на себя разрешения — от предварительного запроса до лицензии, если она нужна, — и координируем проект архитектора, когда этого требуют работы. Во время работ у вас один ответственный и регулярные отчёты с фото и видео. Мы занимаемся ремонтом больше 20 лет в Барселоне и в радиусе 150 км.

Порядок работ мы описываем в статье комплексный ремонт квартиры шаг за шагом, а вся услуга — на странице комплексный ремонт квартир. Если дата подписания уже назначена, напишите нам, и мы договоримся о первом визите на тот момент, когда у вас будут ключи.