Comprar piso para reformar en Barcelona: qué revisar

Antes de comprar un piso para reformar en Barcelona revisa cuatro cosas: el estado del edificio (su antigüedad y su inspección técnica, la ITE), los papeles que el vendedor te tiene que entregar, lo que la comunidad ha aprobado o limita (derramas, obras, estatutos) y si la obra que quieres hacer es posible y qué permiso necesitará. Las instalaciones del piso (plomo, cableado, desagües) rara vez deciden la compra, pero sí el alcance y el presupuesto de la reforma integral del piso. Hazlo antes de dejar la señal: con las arras penitenciales, las habituales, si te echas atrás pierdes lo entregado.

¿Cuántos años tiene el edificio y qué dice su ITE?

La antigüedad se cuenta, por regla general, desde el año que figura en el Catastro. En Cataluña, todo edificio de pisos tiene que pasar la inspección técnica (ITE) antes de cumplir 45 años (Decret 67/2015). Un técnico competente inspecciona visualmente los elementos comunes y, con su informe, la Administración emite el certificado de aptitud. La ITE no busca vicios ocultos: describe y califica las deficiencias aparentes. Lo que te interesa es la calificación:

Apto sin deficiencias o con deficiencias leves: certificado válido diez años.
Apto provisional, con deficiencias importantes: seis años, con revisiones técnicas cada dos.
Apto cautelarmente, con deficiencias graves o muy graves y las medidas cautelares ya ejecutadas: tres años, con revisiones al menos una vez al año.
Resolución denegatoria: deficiencias graves o muy graves sin medidas cautelares ejecutadas.

Con deficiencias, la comunidad debe aprobar un programa de rehabilitación (en un año, o en seis meses si son graves o muy graves) y constituir un fondo de reserva para pagar esas obras. Traducido: un certificado provisional o cautelar anuncia obras comunitarias y derramas que pagarás tú si compras. Pide el informe completo, no solo el certificado: ahí está cada deficiencia de fachada, cubierta, estructura o instalaciones comunes, con su gravedad.

Desde que recibe ese informe, la comunidad debe formalizar el libro del edificio (Decret 67/2015, art. 22), con las instrucciones de mantenimiento y el registro de incidencias. Lo custodia la presidencia o, si la junta lo acuerda, la administración, y debe estar a disposición de todos los propietarios (art. 27). Pregunta por él a la administración de la finca. En la visita, mira también fachada, escalera, patio de luces y ascensor.

¿Qué documentos te tiene que dar el vendedor?

Cédula de habitabilidad vigente. Acredita que el piso cumple las condiciones mínimas para vivir en él; hace falta para venderlo y para dar de alta agua, luz y gas (Llei 18/2007, art. 26). La de segunda ocupación, la habitual en un piso usado, vale quince años (Decret 141/2012, art. 9). En el buscador de la Agència de l'Habitatge puedes comprobar, con la referencia catastral, si el piso tiene cédula vigente y cuántos metros útiles declara.
Certificado de eficiencia energética registrado y etiqueta, que se anexan al contrato de compraventa (Real Decreto 390/2021, art. 17). Vale como máximo diez años, cinco si la calificación es G. Sus recomendaciones de mejora de la envolvente y las instalaciones tratan justo lo que decidirás en la obra.
Certificado de deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, que debe recoger también los gastos y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero aún no vencidos (Código civil de Cataluña, art. 553-5). Sin él no se puede otorgar la escritura, salvo renuncia expresa de las partes: no renuncies. El piso responde de las deudas con la comunidad de la parte vencida del año en curso y de los cuatro años anteriores, aunque sean del dueño anterior.
Copia del informe de la ITE y del certificado de aptitud, si el edificio está obligado a pasarla (Decret 67/2015, art. 15). Solo puedes eximir al vendedor por causas justificadas ante el notario.
Escritura de división horizontal con los estatutos, y la documentación de la hipoteca si la hay (Llei 18/2007, art. 65). El coste de obtener estos documentos, también la cédula y la ITE, no corre de tu cuenta.

Si la señal supera el 1 % del precio, la ley catalana de vivienda (art. 60) prevé que antes recibas por escrito, entre otras cosas, las cargas registrales, las cuotas y derramas de la comunidad y los gastos comunitarios pendientes. Como recomienda la Generalitat, consulta también el Registro de la Propiedad y comprueba que el piso está desocupado.

¿Y si el piso no tiene cédula?

Si la vivienda usada se va a rehabilitar, puedes eximir expresamente al vendedor de entregarla, pero el notario exige entonces un informe de un técnico competente que acredite que el piso podrá obtenerla una vez hechas las obras (Llei 18/2007, art. 132). Ese informe te dice qué tendrá que resolver la reforma. Y la cédula no legaliza nada urbanísticamente: si al tramitarla se ve que el uso como vivienda puede no ser legal (un antiguo local, por ejemplo), debe constar en ella y el notario tiene que advertírtelo (art. 26).

¿Qué ha aprobado la comunidad y qué derramas vienen?

El certificado de deudas solo recoge lo ya aprobado. Para ver lo que viene, pide al vendedor las actas de las últimas juntas, que recibe como propietario, o pregunta a la administración. Busca:

derramas aprobadas y su calendario de pago;
obras en estudio o presupuestos pedidos: fachada, cubierta, bajantes, ascensor;
el programa de rehabilitación de la ITE, si lo hay;
quejas por obras del piso que compras o de otros vecinos;
pleitos de la comunidad y vecinos morosos.

Los acuerdos de la junta obligan a todos los propietarios, también a los que votaron en contra (art. 553-30), y tú lo serás. Deja por escrito en el contrato quién paga las derramas aprobadas que venzan después de la firma.

¿Te dejan los estatutos y la comunidad hacer la reforma que quieres?

El Código civil de Cataluña te permite reformar tu piso si no perjudicas a los demás propietarios ni a la comunidad, no restas solidez ni accesibilidad al edificio y no alteras su configuración o aspecto exterior; antes de empezar lo comunicas a la presidencia o a la administración (art. 553-36). Si la obra altera elementos comunes, como la estructura, la fachada, la cubierta o las instalaciones de uso comunitario (art. 553-41), hace falta acuerdo de la junta: abrir un muro de carga, cerrar un balcón o mover la bajante no lo decides tú solo. Revisa también:

Los estatutos. Pueden limitar los usos y las actividades en los pisos (art. 553-11); si piensas trabajar en casa o abrir una consulta, comprueba que no lo impiden.
La terraza o el patio de uso exclusivo. Siguen siendo elemento común, pero su conservación y mantenimiento corren de tu cuenta, salvo las reparaciones por vicios de construcción o que afectan a todo el edificio (art. 553-43): mira cómo está la impermeabilización.
Las obras del dueño anterior. La comunidad puede exigir que se repongan los elementos comunes alterados sin su consentimiento; se entiende que consintió si la obra era notoria, no restó solidez, no ocupó elementos comunes ni creó servidumbres y la comunidad no se opuso en cuatro años desde que acabó (art. 553-36). Ante una terraza cerrada, pregunta desde cuándo y si la junta la autorizó.

¿Está catalogado el edificio?

En Barcelona, la protección patrimonial cambia el permiso. Según el artículo 3 de la ORPIMO, las obras interiores que no tocan distribución, estructura ni fachada van por el trámite más sencillo, el assabentat, solo si el edificio no está catalogado (A o B), ni protegido urbanísticamente (C), ni es de nivel D. En un edificio A, B o C, la consolidación, reforma o rehabilitación pasa a licencia de obras mayores, salvo las obras ordinarias de conservación o reparación menor; en uno de nivel D, las obras que no requieren licencia van por comunicado diferido, salvo también la conservación o reparación menor. Puede hacer falta además un informe previo de patrimonio. En el Portal d'Informació Urbanística del Ayuntamiento, buscando la finca por dirección, ves si figura en el catálogo de patrimonio y con qué nivel.

¿Qué permiso necesitará tu reforma? Compruébalo antes de firmar

En Barcelona el primer paso de cualquier obra es la consulta previa, obligatoria y gratuita. Para hacerla necesitas la referencia catastral (está en el recibo del IBI o se busca por dirección en la sede del Catastro). La consulta te dice qué régimen aplica según el emplazamiento, el tipo de obra y la protección del edificio. El resultado vale seis meses, y el titular del expediente de obras debe coincidir con el de la consulta: si cambia, hay que modificarla. En un edificio sin protección, a grandes rasgos:

Renovar sin mover tabiques (cocina y baños en su sitio, suelos, instalaciones): assabentat.
Redistribuir sin tocar la estructura: comunicado inmediato.
Afectar parcialmente a la estructura: comunicado diferido.
Crear viviendas nuevas, por ejemplo dividir el piso en dos: licencia de obras mayores.

Si tu plan depende de una de las dos últimas, compruébalo antes de comprar. El detalle de cada vía está en qué permiso necesita tu reforma en Barcelona. Fuera de Barcelona, pregunta en el ayuntamiento qué trámite pide la obra y si algún plan urbanístico afecta a la finca.

¿Cómo están las instalaciones del piso?

En la visita, mira:

Agua. La tubería gris mate y blanda, con curvas suaves, suele ser plomo. El Real Decreto 3/2023 obliga a sustituirlo en cualquier obra de reparación o reconstrucción de la instalación y, en pisos de alquiler, antes del 2 de enero de 2030 si es técnica y económicamente factible. Más en cambiar tuberías y bajantes en pisos antiguos.
Electricidad. Cuadro con interruptor diferencial y enchufes con toma de tierra. Si ves cable forrado de tela o enchufes sin tierra, cuenta con una instalación eléctrica nueva: la ejecuta una empresa instaladora, que emite el certificado de instalación para registrarlo ante la Generalitat (REBT, art. 18).
Desagües y bajante. Material y recorrido. La bajante general suele ser elemento común: mira en las actas si la comunidad piensa cambiarla.
Techos, suelos y ventanas. Humedades, cielo raso agrietado, vigas a la vista, suelo hidráulico recuperable, estado de la carpintería y ventilación de baño y cocina.

Checklist antes de firmar

Año de construcción en el Catastro; con 45 años o más, informe de la ITE y certificado de aptitud.
Libro del edificio: pregúntalo a la administración de la finca.
Cédula vigente en el buscador, o informe técnico si el piso se va a rehabilitar.
Certificado de eficiencia energética registrado.
Certificado de deudas con los gastos aprobados pendientes de vencer.
Actas de las últimas juntas: derramas, obras, programa de rehabilitación.
Escritura de división horizontal y estatutos.
Registro de la Propiedad (titular y cargas) y piso libre de ocupantes.
Catálogo de patrimonio y consulta previa de la obra que quieres hacer.
Quién paga las derramas aprobadas, por escrito en el contrato.

Qué hacemos nosotros cuando el piso ya es tuyo

En GRIG empezamos con una primera visita: medimos, revisamos instalaciones, techos, suelos y estructura visible. Te damos un presupuesto sin compromiso, detallado por partidas; nos encargamos de los permisos, de la consulta previa a la licencia si hace falta, y coordinamos el proyecto de arquitecto cuando la obra lo requiere. Durante la obra tienes un solo responsable e informes periódicos con fotos y vídeos. Llevamos más de 20 años haciendo reformas en Barcelona y en un radio de 150 km.

El orden de la obra lo contamos en reforma integral de un piso paso a paso y todo el servicio está en reforma integral de pisos. Si ya tienes fecha de firma, escríbenos y concertamos la primera visita para cuando tengas las llaves.