Ремонт другого житла на відстані: практичний посібник

Друге житло можна відремонтувати, не живучи поруч, якщо до початку робіт вирішено три речі: обсяг робіт і матеріали погоджено, а кошторис остаточний і розписаний за позиціями (partidas); оформлено підтверджене представництво, щоб компанія могла подати документи на дозволи до мерії (ayuntamiento) муніципалітету, де розташований будинок; і узгоджено, як ви стежитимете за роботами: одна відповідальна особа, регулярні звіти з фото й відео та рішення, ухвалені під час дзвінка й підтверджені письмово.

Що треба вирішити до початку робіт?

На відстані кожне невирішене питання — це дзвінок, очікування, а іноді й зупинені роботи.

Обсяг робіт — по кожному приміщенню й з кресленнями. У віллі він зазвичай охоплює також дах, фасад і територію навколо будинку; про це ми пишемо на сторінці ремонт вілл.
Матеріали — за зразками. Попросіть фізичні зразки підлогового покриття, плитки, каменю й дерева та виберіть їх за одну поїздку або попросіть надіслати їх вам. Якщо обираєте за фото, то лише за знімками при денному світлі.
Точні артикули сантехніки, змішувачів, столярних виробів і побутової техніки (марка, модель, покриття, розмір), записані в кошторисі: коли матеріал привезуть, для перевірки досить фото етикетки.
Остаточний кошторис за позиціями. У Каталонії Кодекс споживача (Código de consumo, стаття 251-3) зобов'язує надати вам попередній кошторис, якщо ви не можете самі розрахувати ціну, з переліком робіт, розбивкою витрат, запланованою датою початку й тривалістю; а стаття 251-4 не дозволяє, щоб рахунок перевищив кошторис, крім доповнень, про які вам повідомили і на які ви погодилися так, що вашу згоду зафіксовано. Що ще варто в ньому деталізувати — у статті комплексний ремонт квартири крок за кроком.

Де подають документи на дозволи? Чи може компанія зробити це за вас?

До мерії муніципалітету, де розташований будинок. Закон про основи місцевого самоврядування (Ley de bases de régimen local) як загальне правило покладає видачу ліцензій на мера, а Закон про містобудування Каталонії (Ley de urbanismo de Cataluña) розрізняє ліцензію — загалом для робіт, які потребують технічного проєкту, — і попереднє повідомлення (comunicación previa) — для тих, які його не потребують; кожна мерія конкретизує це у своїх постановах (ordenanzas). Тому процедура в Кастельдефельсі, у Сітжесі чи в Платжа-д'Аро не однакова.

Подавати документи особисто вам не потрібно. Закон 39/2015 про загальну адміністративну процедуру (Ley del procedimiento administrativo común, стаття 5) дозволяє діяти через представника, яким може бути фізична особа або компанія (якщо це передбачено її статутом), і адміністрація спілкується з ним, якщо ви не вкажете іншого. Щоб від вашого імені подати заяву (solicitud), повідомлення чи відповідальну заяву (declaración responsable), представництво має бути підтверджене: довіреністю apud acta, оформленою особисто чи в електронному офісі (sede electrónica); записом в електронному реєстрі довіреностей (registro electrónico de apoderamientos) або будь-яким іншим законним способом, який достовірно це засвідчує, наприклад нотаріальною довіреністю (poder notarial).

У Каталонії спільний реєстр — Representa консорціуму Consorci AOC, яким користуються Generalitat (уряд Каталонії) та місцеві органи влади, що до нього приєдналися (Барселона, Кастельдефельс і Росес, наприклад, є в його списку). Ви реєструєте представництво через idCAT Mòbil, Cl@ve чи інший цифровий сертифікат, обираєте, чи воно загальне, для певного органу чи для конкретних процедур, і компанія його приймає. Це має сенс, якщо компанія виконуватиме від вашого імені кілька процедур; для однієї заяви на роботи сам Consorci AOC не радить його реєструвати, і підійде один з інших способів, названих вище. Зверніть увагу й на те, що вимагає муніципальна форма: наприклад, у додатку до попереднього повідомлення про роботи в Росесі той, хто діє як представник, заявляє, що має повноваження вести цю процедуру й отримувати сповіщення.

Компанія як юридична особа зобов'язана взаємодіяти з адміністрацією електронними засобами (стаття 14.2), тож уся процедура йтиме цим шляхом. Дозвіл залишається оформленим на вас, бо замовник робіт (promotor) — ви. Який дозвіл потрібен для яких робіт — на сторінці дозволи та ліцензії на роботи.

А якщо це квартира в будинку з товариством власників?

Цивільний кодекс Каталонії (Código civil de Cataluña, стаття 553-36) дозволяє вам ремонтувати свою квартиру, якщо ви не шкодите іншим власникам і товариству власників (comunidad de propietarios), не послаблюєте міцність будинку й не змінюєте його зовнішнього вигляду, але перед цим ви маєте повідомити голову товариства або адміністрацію будинку; якщо роботи змінюють спільні елементи, потрібне рішення загальних зборів (junta). Попросіть також внутрішній регламент (reglamento de régimen interior), якщо він є: він регулює співжиття та користування спільними елементами й обов'язковий для власників і користувачів (стаття 553-12). Дайте адміністраторові будинку номер телефону особи, відповідальної за роботи.

Що робити з ключами, доступом і комунальними послугами?

Ключі. Передайте комплект відповідальній особі з підписаним переліком: ключі, пульти від гаража, картки котеджного селища (urbanización), код сигналізації. Після завершення заберіть усе й змініть код.
Доступ. Попередьте консьєржа чи охорону котеджного селища, хто заходитиме. Контейнер чи риштування на вулиці потребують дозволу мерії.
Комунальні послуги. Не розривайте договорів на воду й електрику: вони потрібні для робіт. Попросіть фото лічильників у перший і в останній день. Якщо монтують нову електроустановку, енергокомпанія не підключить її до мережі без копії зареєстрованого сертифіката про установку (Електротехнічний регламент низької напруги, Reglamento electrotécnico para baja tensión, стаття 18).

Яких годин робіт доведеться дотримуватися?

Години робіт встановлює кожна мерія, а на узбережжі має значення літо. У Росесі умови попереднього повідомлення про роботи обмежують використання техніки та гучних інструментів проміжком з 8 до 19 год з понеділка по п'ятницю і з 9 до 13 год у суботу, ніколи в неділю чи святкові дні, а з 1 липня по 31 серпня забороняють машини та інструменти, на які поширюється Королівський декрет 212/2002 (Real Decreto 212/2002, про шум машин, що працюють просто неба, як-от відбійних молотків), і будь-яке зайняття громадського простору (vía pública), пов'язане з роботами. У Сант-Пол-де-Мар розпорядження мера (bando) 2024 року заборонило в липні й серпні знесення, початок великих робіт (obras mayores) і риштування та контейнери на вулиці.

Дізнайтеся, що обмежує ваша мерія влітку, і подбайте, щоб гучні етапи, як-от демонтаж і штроблення, припали на період поза сезоном. Сусідам — оголошення в під'їзді з телефоном відповідальної особи.

Як стежити за роботами, не перебуваючи на місці?

Одна відповідальна особа

Контактна особа, яка координує майстрів різних спеціальностей, знає кошторис і відповідає за все. Якщо кожен майстер телефонує вам окремо, зрештою ви керуватимете роботами з іншої країни.

Регулярні звіти з фото й відео

Домовтеся з компанією, як часто надсилати звіти і що в них має бути:

відео з обходом кожного приміщення;
фото того, що буде закрито (штроби, труби, кабелі, утеплення, гідроізоляція), до того, як його закриють; зберігайте їх — це справжній план вашого дому;
випробування водопровідної мережі тиском і перевірки герметичності душових і терас;
матеріал у момент доставки, з етикеткою;
заміри з рулеткою в кадрі, коли від них щось залежить, як-от висота стільниці.

Рішення — під час дзвінка, з письмовим підтвердженням

Відеодзвінок у фіксований день, під час якого відповідальна особа проходить об'єктом із телефоном, вирішує більше, ніж багато повідомлень. Ухвалене рішення — письмово того ж дня: яка позиція змінюється, скільки це коштує і чи зсуває це графік. І все — у спільній папці.

Поїздки в ключові моменти

Якщо зможете приїхати, то найкраще — щоб вибрати матеріали, перед оздоблювальними роботами (коли розетку ще можна перенести) і на передачу об'єкта.

Як упорядкувати платежі на відстані?

Це загальні поради; умови кожної компанії зазначено в її кошторисі.

Прив'язуйте кожен платіж до завершених позицій, які можна перевірити за фото, відео чи під час візиту, а не до дат.
Зафіксуйте графік платежів письмово до початку робіт.
Якщо є матеріал на замовлення, який замовляють рано, як-от кухня, домовтеся, яку частину сплачують під час замовлення.
Платіть банківським переказом на рахунок компанії й на підставі рахунку-фактури.
Залиште останній платіж на після передачі об'єкта, коли недоліки усунено, а документи у вас на руках.

Що перевірити й зберегти під час передачі об'єкта?

Перевірте будинок особисто або, якщо не можете, попросіть відеообхід за списком: крани й зливи, розетки й світлові точки, ролети й вікна, гаряча вода, опалення й кондиціонер. Недоліки, які треба усунути, — письмово й зі строком.

Якщо роботи виконували за проєктом і під керівництвом керівника робіт (dirección de obra), Закон про організацію будівництва (Ley de Ordenación de la Edificación, стаття 6) вимагає акта приймання (acta de recepción), підписаного вами й підрядником, із застереженнями чи без і зі строком для усунення недоліків. Будьте уважні, якщо ви далеко: якщо не домовлено інакше і впродовж тридцяти днів від письмового повідомлення про завершення робіт ви не висловите застережень чи письмової обґрунтованої відмови, роботи вважаються прийнятими.

Збережіть:

Сертифікат електроустановки, який видає уповноважена монтажна компанія, що її виконала, і який реєструють у Generalitat.
Сертифікат системи опалення чи кондиціювання (instalación térmica), який підписує уповноважений монтажник; системи обігріву чи охолодження потужністю 5 кВт і більше реєструють у Generalitat (накопичувальні й проточні водонагрівачі — ні).
Інструкцію з експлуатації та обслуговування цієї системи: як її власник ви відповідаєте за те, щоб її обслуговувала уповноважена обслуговувальна компанія, якій ви передасте копію.
Акт завершення робіт (certificado final de obra), підписаний керівником робіт (director de obra) і керівником виконання робіт (director de ejecución), та документацію виконаних робіт, якщо був проєкт.
Інструкції до обладнання, артикули підлогового покриття, плитки й фарби, фото того, що залишилося закритим, і ліцензію чи повідомлення.

Що робимо ми

У GRIG ми понад 20 років займаємося ремонтами й працюємо в Барселоні та в радіусі 150 км. Під час ремонту вілли, будинку, котеджу чи квартири ми проводимо перший візит, складаємо кошторис без зобов'язань із розбивкою за позиціями, координуємо проєкт архітектора й дизайн інтер'єру, коли вони потрібні, і беремо на себе дозволи. У вас одна відповідальна особа, і ви отримуєте регулярні звіти з фото й відео. Нещодавній об'єкт у Платжа-д'Аро — на сторінці цієї зони. Якщо у вас є будинок, який треба відремонтувати, а живете ви далеко, розкажіть, що хочете зробити.