Ремонт второго жилья на расстоянии: практическое руководство

Второе жильё можно отремонтировать, не живя рядом, если до начала работ решены три вещи: определены объём работ и материалы, а смета окончательно составлена по позициям (partidas); оформлено подтверждённое представительство, чтобы компания подала документы на разрешение в мэрию (ayuntamiento) муниципалитета, где находится дом; и согласован порядок контроля работ — с одним ответственным, регулярными отчётами с фото и видео и решениями, которые принимаются по звонку и подтверждаются письменно.

Что нужно решить до начала работ?

На расстоянии каждый нерешённый вопрос — это звонок, ожидание, а иногда и остановка работ.

Объём работ — по каждому помещению и с чертежами. В вилле он обычно включает также кровлю, фасад и наружную территорию; об этом мы рассказываем на странице ремонт вилл.
Материалы — по образцам. Попросите физические образцы напольного покрытия, плитки, камня и дерева и выберите всё за одну поездку или попросите прислать их вам. Если выбираете по фото, пусть оно будет снято при дневном свете.
Точные артикулы сантехники, смесителей, столярных изделий и бытовой техники (марка, модель, отделка, размер), прописанные в смете: когда материал привезут, для проверки хватит фото этикетки.
Окончательная смета по позициям. В Каталонии Кодекс потребителя (Código de consumo, статья 251-3) обязывает дать вам предварительную смету, если вы не можете сами рассчитать цену, — с перечнем работ, расходами с разбивкой, планируемой датой начала и продолжительностью работ; а статья 251-4 не позволяет счёту превысить её, кроме дополнительных работ, о которых вам сообщили и которые вы приняли с письменной фиксацией. Что ещё в ней стоит детализировать — в статье комплексный ремонт квартиры шаг за шагом.

Где оформляют разрешения? Может ли компания подать документы за вас?

В мэрии муниципалитета, где находится дом. Закон об основах местного самоуправления (Ley de bases de régimen local) по общему правилу относит выдачу лицензий к полномочиям мэра (alcalde), а Закон о градостроительстве Каталонии (Ley de urbanismo de Cataluña) различает лицензию — как правило, для работ, которым нужен технический проект, — и предварительное уведомление (comunicación previa) — для работ, которым он не нужен; каждый ayuntamiento уточняет это в своих муниципальных постановлениях (ordenanzas). Поэтому процедура не одинакова в Кастельдефельсе, в Ситжесе или в Платжа-д'Аро.

Подавать документы самому не обязательно. Закон 39/2015 об общей административной процедуре (Ley 39/2015 del procedimiento administrativo común, статья 5) позволяет действовать через представителя — физическое лицо или компанию (если это предусмотрено её уставом), — и администрация ведёт дела с ним, если вы не укажете иное. Чтобы от вашего имени подать заявление, уведомление или ответственное заявление (declaración responsable), полномочия представителя должны быть подтверждены: доверенностью apud acta (apoderamiento apud acta), оформленной лично или на электронном портале (sede electrónica); записью в электронном реестре доверенностей (registro electrónico de apoderamientos) или любым законным способом, который достоверно это фиксирует, например нотариальной доверенностью (poder notarial).

В Каталонии общий реестр — Representa консорциума Consorci AOC; им пользуются Generalitat (правительство Каталонии) и присоединившиеся к нему местные органы власти (например, Барселона, Кастельдефельс и Росес есть в его списке). Вы регистрируете представительство через idCAT Mòbil, Cl@ve или другой цифровой сертификат, выбираете, будет ли оно общим, для одного ведомства или для конкретных процедур, а компания его принимает. Это имеет смысл, если компания будет вести от вашего имени несколько процедур; для одного заявления на работы сам Consorci AOC не рекомендует регистрировать представительство — подойдёт один из других способов, перечисленных выше. Обратите внимание и на то, что требует форма мэрии: например, в приложении к предварительному уведомлению о работах в Росесе (Roses) тот, кто выступает представителем, заявляет, что у него есть полномочия вести процедуру и получать извещения (notificaciones).

Компания как юридическое лицо обязана взаимодействовать с администрацией в электронной форме (статья 14.2), поэтому вся процедура пройдёт электронно. Разрешение при этом остаётся на ваше имя, потому что заказчик работ (promotor) — вы. Какое разрешение нужно для каких работ — на странице лицензии и разрешения на работы.

А если это квартира в доме с сообществом собственников?

Гражданский кодекс Каталонии (Código civil de Cataluña, статья 553-36) позволяет вам ремонтировать свою квартиру, если вы не вредите другим собственникам и сообществу (comunidad de propietarios), не снижаете прочность здания и не меняете его внешний вид, но заранее сообщить о работах нужно председателю сообщества или администрации дома; если работы изменяют общие элементы, нужно решение общего собрания (junta). Попросите также внутренний регламент (reglamento de régimen interior), если он есть: он регулирует совместное проживание и пользование общими элементами и обязателен для собственников и пользователей (статья 553-12). Дайте администратору дома телефон ответственного за работы.

Что делать с ключами, доступом и коммунальными услугами?

Ключи. Передайте комплект ответственному вместе с подписанной описью: ключи, пульты от гаража, карты жилого посёлка (urbanización), код сигнализации. По окончании заберите всё и смените код.
Доступ. Предупредите консьержа или охрану посёлка, кто будет приходить. Для контейнера или лесов на улице нужно разрешение мэрии.
Коммунальные услуги. Не расторгайте договоры на воду и электричество: они нужны для работ. Попросите сфотографировать счётчики в первый и в последний день. Если делают новую электроустановку, энергокомпания не подключит её к сети без копии зарегистрированного сертификата установки (Электротехнический регламент для низкого напряжения — Reglamento electrotécnico para baja tensión, статья 18).

Какие часы работ придётся соблюдать?

Часы работ устанавливает каждый ayuntamiento, а на побережье важно учитывать лето. В Росесе условия предварительного уведомления о работах ограничивают технику и шумные инструменты промежутком с 8 до 19 ч с понедельника по пятницу и с 9 до 13 ч по субботам, никогда — по воскресеньям и праздникам, а с 1 июля по 31 августа запрещают машины и инструменты, на которые распространяется Королевский декрет 212/2002 (Real Decreto 212/2002, о шуме машин, используемых на открытом воздухе, например отбойных молотков), и любое занятие общественной территории (vía pública), связанное с работами. В Сант-Поль-де-Маре (Sant Pol de Mar) постановление мэра (bando) 2024 года запретило в июле и августе снос, начало крупных работ (obras mayores), а также леса и контейнеры на улице.

Узнайте, что ограничивает ваш муниципалитет летом, и постарайтесь, чтобы шумные этапы, такие как демонтаж и штробление, пришлись не на сезон. Для соседей — объявление в подъезде с телефоном ответственного.

Как следить за работами, не находясь на месте?

Один ответственный

Один человек, который координирует мастеров, знает смету и отвечает за всё. Если каждый мастер звонит вам сам, в итоге вы руководите работами из другой страны.

Регулярные отчёты с фото и видео

Договоритесь с компанией, как часто присылать отчёты и что в них показывать:

видеообход каждого помещения;
фото того, что будет закрыто (штробы, трубы, кабели, утепление, гидроизоляция), до того как это закроют; сохраните их — это реальный план вашего дома;
испытания водопровода давлением и проверку герметичности душевых и террас;
материал при доставке — с этикеткой;
замеры с рулеткой в кадре, когда от них что-то зависит, например высота столешницы.

Решения — на созвоне, подтверждение — письменно

Видеозвонок в фиксированный день, во время которого ответственный проходит по объекту с телефоном, решает больше, чем множество сообщений. Принятое решение — письменно в тот же день: какая позиция меняется, сколько это стоит и сдвигает ли это график. И всё — в общей папке.

Поездки в ключевые моменты

Если сможете хоть раз приехать, приезжайте, чтобы выбрать материалы, перед чистовой отделкой (когда ещё можно перенести розетку) и на сдачу объекта.

Как организовать платежи, не находясь на месте?

Это общие советы; условия каждой компании указаны в её смете.

Привязывайте каждый платёж к завершённым позициям, которые можно проверить по фото, видео или при визите, а не к датам.
Зафиксируйте график платежей письменно до начала работ.
Если есть материал под заказ, который заказывают рано, например кухня, договоритесь, какую часть оплачивают при заказе.
Платите банковским переводом на счёт компании и по выставленному счёту (factura).
Оставьте последний платёж на после сдачи — когда доделки выполнены, а документы у вас на руках.

Что проверить и сохранить при сдаче?

Осмотрите дом лично или, если не можете, попросите видеообход по списку: краны и сливы, розетки и светильники, рольставни и окна, горячая вода, отопление и кондиционер. Доделки — письменно и со сроком.

Если у работ были проект и техническое руководство (dirección de obra), Закон о регулировании строительства (Ley de Ordenación de la Edificación, статья 6) требует акт приёмки (acta de recepción), подписанный вами и подрядчиком, с оговорками или без них и со сроком на устранение недостатков. Будьте внимательны, если вы далеко: если не договорено иное, работы считаются принятыми, когда после письменного извещения об их окончании прошло тридцать дней, а вы не заявили оговорок или письменного мотивированного отказа.

Сохраните:

Сертификат электроустановки (certificado de la instalación eléctrica), который выдаёт выполнившая её монтажная компания и который регистрируют в Generalitat.
Сертификат тепловой установки (certificado de la instalación térmica), который подписывает уполномоченный монтажник; установки отопления или охлаждения мощностью от 5 кВт регистрируют в Generalitat (накопительные и проточные водонагреватели — нет).
Инструкцию по эксплуатации и обслуживанию этой установки: как её владелец вы отвечаете за то, чтобы её обслуживала уполномоченная сервисная компания (empresa mantenedora), которой вы передадите копию.
Акт завершения работ (certificado final de obra), подписанный руководителем работ (director de obra) и руководителем исполнения работ (director de ejecución), и документацию на выполненные работы, если был проект.
Инструкции к оборудованию, артикулы напольного покрытия, плитки и краски, фото того, что осталось закрыто, и лицензию или уведомление.

Что делаем мы

В GRIG мы занимаемся ремонтом больше 20 лет и работаем в Барселоне и в радиусе 150 км. При ремонте виллы, дома, коттеджа или квартиры мы проводим первый визит, даём вам смету без обязательств с разбивкой по позициям, координируем проект архитектора и дизайн интерьера, когда они нужны, и берём на себя разрешения. У вас один ответственный, и вы получаете регулярные отчёты с фото и видео. Один из недавних объектов в Платжа-д'Аро — на странице этой зоны. Если вам нужно отремонтировать дом, а живёте вы не рядом, расскажите, что хотите сделать.