Cédula de habitabilidad у Каталонії після ремонту: коли потрібна нова і як її отримати

Після ремонту нова довідка про придатність для проживання (cédula de habitabilidad) потрібна лише тоді, коли роботи змінюють площу житла або умови його придатності для проживання: перепланування, збільшення площі, поділ квартири чи перетворення комерційного приміщення на житло. У такому разі каталонський декрет про мінімальні умови придатності житла (Decret 141/2012) вимагає мати cédula, перш ніж знову заселятися, і поновити cédula другого заселення (segunda ocupación) недостатньо: потрібна cédula першого заселення після реконструкції (primera ocupación de rehabilitación) з актом завершення робіт і придатності для проживання, який складає технічний фахівець. Якщо ви лише міняєте оздоблення й комунікації або оновлюєте кухню й ванну, не переносячи їх, чинна cédula залишається дійсною до закінчення строку. Це одна з процедур, які входять до дозволів та ліцензій на роботи під час ремонту.

Що таке cédula de habitabilidad і які її види?

Це адміністративний акт, який підтверджує, що житло відповідає мінімальним умовам каталонського Закону 18/2007 про право на житло (Ley 18/2007, del derecho a la vivienda) і Decret 141/2012 та придатне для проживання. Ім'я власника в ній не зазначають: вона описує саме житло. У ній вказано корисну площу житла й кожної кімнати, приміщення, з яких воно складається, технічного фахівця, який видав сертифікат, і максимальну кількість мешканців, що залежить від кімнат: одна особа на кімнату площею 5 м² і більше, дві — від 8 м² і три — від 12 м².

• Перше заселення (primera ocupación) — для житла в новобудовах. Чинна 25 років.
• Друге заселення (segunda ocupación) — для наявного житла. Чинна 15 років.
• Перше заселення після реконструкції (primera ocupación de rehabilitación) — для житла, що з'явилося внаслідок реконструкції чи капітальної реконструкції (gran rehabilitación). Чинна 15 років.

Після закінчення строку cédula оформлюють знову. Cédula другого заселення не можна поновити заздалегідь: якщо в житла є чинна cédula, заяву закривають, а збір не повертають.

Для чого її вимагають?

Закон 18/2007 вимагає її, щоб заселитися в житло; щоб продати його, здати в оренду чи передати в користування, зокрема при другій і наступних передачах права власності (нотаріус просить чинну cédula перед підписанням нотаріального акта (escritura), а оголошувати про здачу в оренду без неї заборонено); і щоб укласти договори на електрику, воду, газ і телекомунікації, бо компанії зобов'язані її вимагати. Підписати договір оренди без cédula — легке порушення зі штрафом від 3.000 до 9.000 €; здавати як житло об'єкт, який не може її отримати, — особливо тяжке.

Якщо ви купуєте квартиру, щоб її відремонтувати, можете звільнити продавця від обов'язку передати вам cédula. У такому разі нотаріусу треба подати висновок компетентного технічного фахівця, який підтверджує, що житло зможе отримати cédula після робіт, а Реєстр нерухомості (Registro de la Propiedad) робить позначку, що житло прив'язане до цих робіт, доки ви не подасте cédula.

Коли ремонт зобов'язує отримати нову cédula?

Це визначає стаття 9.2 декрету: житло, площу якого змінено або в якому змінено умови придатності для проживання, повинне мати cédula до заселення. Картка процедури на сайті Generalitat (уряду Каталонії) уточнює: cédula другого заселення можлива лише тоді, коли житло не зазнало суттєвих змін, що впливають на його опис у cédula; якщо зазнало — потрібна cédula першого заселення після реконструкції. Додаток 4 перелічує такі роботи:

• Повне внутрішнє перепланування без зміни площі.
• Збільшення корисної площі з втручанням у конструкції чи без нього.
• Поділ одного житла на кілька.
• Зміна призначення, щоб створити житло, наприклад у комерційному приміщенні.
• Надбудова будинку (remonta) або знесення зі збереженням лише фасадів.

Фарбування, заміна підлоги, оновлення комунікацій чи переробка кухні й ванної на тому ж місці не змінюють опису в cédula. А об'єднання кухні з вітальнею чи двох кімнат в одну змінює склад приміщень та їхню площу: попросіть технічного фахівця оцінити це до початку робіт.

Яких мінімальних умов найчастіше стосується ремонт?

Для перепланування чи збільшення площі без втручання в конструкції додаток 4 застосовує умови для наявного житла (додаток 2) із суворішими правилами для нових кімнат і ванних:

• Кімнати: щонайменше 6 м² і квадрат 1,80 × 1,80 м; їх можна зачинити, і в них не може бути унітаза, пральної зони (lavadero) чи кухні. Нова кімната має вміщати квадрат зі стороною 2,00 м (2,60 м в одній з них, якщо кімнат три чи більше), і в цей квадрат не повинні заходити зона відчинення дверей і шафа.
• Вікна: кожній кімнаті потрібен отвір на фасад, у внутрішній двір кварталу (patio de manzana) чи внутрішній двір будинку (patio de parcela) площею щонайменше 0,40 м² на висоті від 0,80 до 2,00 м, а вітальні — 0,80 м². Обов'язкова вентиляція жодного приміщення не може йти через вітальню.
• Вітальня: щонайменше 10 м² і квадрат 2,40 × 2,40 м, без звужень менше ніж 1,40 м, крім проходу на кухню; 14 м², якщо кухню об'єднано з вітальнею.
• Ванна й кухня: унітаз — у приміщенні, яке можна зачинити; жодного сантехнічного приладу на кухні; вентиляція пряма або через канал з механічною витяжкою (може бути природною, якщо канал вертикальний); гідроізоляція душу чи ванни до висоти 2,10 м. Нова ванна кімната має відповідати нормам оснащення для нового будівництва: якщо кімнат чотири чи більше — два унітази й два умивальники.
• Електрика: світлова точка з вимикачем у кожному приміщенні; дві розетки у вітальні й на кухні, одна в кожній кімнаті й чотири, якщо вітальня об'єднана з кухнею.
• Висота: додаток 2 не встановлює мінімуму, але все, що нижче 1,90 м вільної висоти, не зараховується до корисної площі; будьте уважні з підвісними стелями й антресолями. У разі поділу житла чи зміни призначення діє додаток 1: 2,40 м вільної висоти (2,50 м у новому будівництві) і 2,20 м у ванних, на кухнях і в коридорах.

Якщо вимогу неможливо виконати в наявному будинку, проєкт може скористатися критеріями гнучкості статті 6, обґрунтувавши їх; їх оцінює мерія (ayuntamiento) під час розгляду ліцензії, і вони ніколи не дозволяють опуститися нижче мінімуму додатка 2 (чи вищого рівня, якого вимагає додаток 4).

Хто підписує сертифікат і хто видає cédula?

Сертифікат підписує компетентний технічний фахівець. Для другого заселення це сертифікат придатності для проживання (certificado de habitabilidad), який підписує архітектор, технічний архітектор (arquitecto técnico), aparejador або інженер з будівництва (ingeniero de edificación); він чинний 12 місяців, а якщо він не завізований (visado) і не зареєстрований у професійній колегії (colegio), до нього додають довідку колегії про право на професійну діяльність (certificado de habilitación colegial). Після одного з перелічених вище ремонтів документом є акт завершення робіт і придатності для проживання (certificado final de obra y de habitabilidad) з додатками про зміни проєкту та контроль робіт і з обов'язковими візами.

Cédula видає Житлове агентство Каталонії (Agència de l'Habitatge de Catalunya) або мерія, яка прийняла делеговані повноваження; деякі місцеві житлові офіси (oficinas locales de vivienda) займаються нею за угодою. У місті Барселона процедуру веде Житловий консорціум Барселони (Consorci de l'Habitatge de Barcelona).

Cédula підтверджує технічні умови, але не легалізує роботи: якщо під час її оформлення виявиться, що використання як житла може не відповідати містобудівній законності, це зазначають у cédula, і нотаріус повідомляє про це покупця. Дозвіл на роботи оформлюють раніше: про це — у статті дозвіл на роботи в Барселоні.

Як її отримати після ремонту?

1. Перевірте поточну cédula в пошуковій системі Agència за її номером або кадастровим номером (referencia catastral): ви побачите, чи вона чинна і яку корисну площу в ній зазначено.
2. До початку робіт, якщо змінюється площа чи планування, на кресленнях проєкту мають бути вказані корисна площа й приміщення житла.
3. Після завершення технічний фахівець видає акт завершення робіт і придатності для проживання.
4. Попереднє повідомлення про перше заселення (comunicación previa de primera ocupación) до мерії, коли воно обов'язкове; у разі перепланування чи збільшення площі одного житла (групи H, I і J додатка 4) його подавати не потрібно.
5. Заява онлайн — єдиний спосіб для цієї cédula; її може подати власник, його представник або технічний фахівець. Якщо в сертифіката є контрольний номер колегії (referencia de comprobación colegial), досить його вказати; якщо немає, спершу подають заяву, а потім технічний фахівець вносить дані житла в окрему форму з кодом заяви. Якщо збільшення площі зачіпає конструкції, якщо це надбудова чи знесення зі збереженням фасадів або якщо змінюється призначення всієї будівлі (групи A, B, G та I), використовують процедуру cédula першого заселення.
6. Збір сплачують протягом 7 календарних днів від видачі платіжного документа (carta de pago), інакше заяву закривають; сума вже враховує знижку 30 % за подання онлайн.
7. Рішення — протягом 30 робочих днів від дня, коли заява стала повною; якщо сповіщення немає, cédula вважається наданою за мовчазною згодою (silencio positivo).

Що робимо ми

У GRIG ми вже під час першого візиту бачимо, чи змінює ваш ремонт площу чи планування. Якщо так, ми координуємо проєкт архітектора, керівництво робіт і акт завершення, щоб розміри кімнат, вікон і ванних були визначені ще до зведення перегородок, і беремо на себе дозволи. Сертифікат підписує компетентний технічний фахівець, а cédula видає Agència de l'Habitatge (у Барселоні процедуру веде Consorci); ми готуємо заяву разом із технічним фахівцем. Кошторис без зобов'язань із розбивкою за позиціями й одна відповідальна особа за всі роботи — у Барселоні та в радіусі 150 км. Ми включаємо це в комплексний ремонт квартири, коли цього вимагають роботи; повна послуга — у розділі дозволи та ліцензії на роботи, а замовити візит можна через форму зв'язку.